建筑物区分所有权相关问题探讨

　　　　青岛铁路运输法院  孔慧

　　引言

　　建筑物区分所有权作为一种特殊的不动产所有权是随着经济社会的不断发展，特别是城市化和商品房制度的发展逐渐产生和不断完善的。城市的兴起使人们对建筑物的需求日益加大，为了解决有限的土地和日益增加的建筑物需求量之间的矛盾，人们不断改进建筑技术，大量高层建筑、聚合建筑物兴起，这就使传统的不动产所有权发生了变化。同一栋建筑物的各个所有人，既对建筑物内专属于自己的特定空间享有专有权，又对专有部分之外的共有空间享有共有权，同时基于共有关系而产生了对共有部分的管理权。近年来，建筑物区分所有的现象越来越普遍，由此产生的矛盾也越来越引起人们的重视。但是，由于我国对建筑物区分所有权制度缺乏深刻的认识，而且相关立法起步较晚，因此调节复杂的区分所有权关系时就显得力不从心。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，这部法律的第六章用14个条文明确了建筑物区分所有权制度的宗旨及功能，这标志着我国的建筑物区分所有权制度已经初步建立并首次获得了法律确认，这为我们解决建筑物区分所有权纠纷提供了法律支持。在此基础上，我们应该进一步研究建筑物区分所有权理论，结合司法实践，梳理制度的立法不足和实务困境，以便积极化解相关矛盾，深化和完善建筑物区分所有权制度。

• 建筑物区分所有权的兴起及含义

1. 制度由来及名称确定

　　建筑物区分所有权是近现代各国物权法的一项重要的不动产所有权。它是在19世纪由各国民事立法确立，并在20世纪获得重大进展。这项制度的产生与发展与人类社会的进步、工业化进程、城市化进程密切相关。根据一些学者的考证，在公元前434年Aramaic的一份房契中就已有建筑物区分所有的记载[1] 。现代城市的兴起，使得城市人口激增，住宅稀缺，单位土地承载的人口数量越来越多，为了发挥土地的最大效益，多层、高层和超高层建筑不断兴起，多个人共同拥有一栋建筑，对不动产的所有权形式也从单一化向多元化发展，这就产生了区分所有的必然结果。1924年7月8日比利时率先制定建筑物区分所有权的特别法，随后世界各国纷纷制定特别法，或是在民法典中加以特别阐述来规范建筑物区分所有权，建筑物区分所有权制度得到了高度发展。我国在该项制度上起步较晚，主要是由于我国之前一直实行住房公有化政策，因此对建筑物区分所有涉及较少，随着住房制度的改革和商品房的大量出现，进一步规范建筑物区分所有权制度成为了理论和实务界的迫切要求。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，这部法律的第六章用14个条文明确了建筑物区分所有权制度的宗旨及功能，这标志着我国的建筑物区分所有权制度已经初步建立并首次获得了法律确认。

　　对建筑物区分所有权这一概念，各国在名称上有不同表述。日本和我国台湾地区表述为：建筑物区分所有权。德国、奥地利表述为：住宅所有权。法国称为：住宅分层所有权。加拿大、澳大利亚称为：单元住宅所有权。瑞士称为：楼层所有权。英国、美国称为：公寓所有权。[2]我国物权法采用了建筑物区分所有权这一名称，其中“区分”一词，于汉语可解释为“分类”、“划分”之意，能够较为恰当地概括此种所有权形式。[3]

1. 概念的界定

　　对建筑物区分所有权这一概念的界定，理论界并未形成

　　通说。主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。一元论认为建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权；二元论认为该项权利包括专有部分所有权与共有部分持分权；三元论在二元论的基础上又加入了基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权。我国《物权法》采用了三元论。依据该法第七十条，建筑物区分所有权，是指业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

• 建筑物区分所有权的特点

　　建筑物区分所有权是一种复合性的不动产所有权，由

　　专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系产生的管理权三部分组成。三种权利相互影响、相互制约，其中专有权具有主导性，共有权依附和从属于专有权。而共同管理权，属于业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。[4]专有权和共有权属于建筑物区分所有权的内部权利，是基于财产共有而发生的关系，是“物法性”因素；成员权构成建筑物区分所有权中的的外部权利，是“人法性”因素。对于其中的成员权，我国《物权法》表述为“共同管理权”，这样做是为了突出人法因素和业主的管理决策权。建筑物区分所有权的主要特点如下：

　　1、权利主体身份的多重性

　　我国《物权法》将建筑物区分所有权的称谓最终确定为

　　“业主的建筑物区分所有权”。“业主”是指房屋的所有权人，这样的称谓通俗易懂，也便于保护所有权人的权利。由于建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权结合而成，因此其权利主体也有别于传统的不动产所有权主体的单一性，也就是说业主的具有多重身份，既是专有权人，又是共有权人，还是区分所有建筑物管理团体的成员，集三种身份于一身。业主的主体范围可以是国家、国有企事业单位、集体所有制单位、各种社会团体及其他组织，也可以是中外合资、合作企业和独资企业，还可以是私营企业和公民。[5]

　　2、权利客体和内容的复杂和多样性

　　传统的不动产所有权客体是单一的，要么表现为单独所有权中的全部所有物，要么表现为在共有权中各自应享有物的某一部分。但建筑物区分所有权的客体却包括专有部分和共用部分以及作为管理团体成员所为的行为。基于此，相对于传统的不动产所有权的或是单独的所有关系，或者是共有关系，建筑物区分所有权因主体和客体的多重性，权利义务关系也复杂的多。既有作为专有权人的权利义务关系，又有作为共有权人的权利义务关系，还包括权利主体作为管理团体成员的权利义务关系。而且建筑物区分所有权具有“一体性”的特点，即构成该项权利的专有所有权、共有所有权、共同管理权三者合为一体，不可分离。在转让、抵押、继承时，应一体转让、抵押、继承。受让者将同时取得这三项权利。

　　3、权利构成中的主次之分

　　在建筑物区分所有权的三项内容中，专有权占主导地位，是其他两项权利成立的基础。专有权的大小决定区分所有人共有持分的比例及共同管理权的权利和义务的分担。取得专有权，同时也就取得了共有权和成员权，转让专有权导致共有权和共同管理权随之转移，也就是说共有权和共同管理权依附于专有权，不可以单独作为让与的客体。

• 建筑物区分所有权制度的立法完善及实践困境

　　1、立法不足的历史及社会原因

　　由于我国在改革开放前实行住房公有化，对建筑物区分所有权涉及的较少，直到2007年物权法才对此制度以基本法的形式予以规定，因此我国在立法上对这个概念的确定和研究起步较晚。理论界对这个概念的争论较多、认识也不同，这导致了《物权法》在规定这项制度时存在着一些不足之处。一项制度的确立客观上需要实践的积累和支持，而我国城市化的兴起和商品房制度的发展在30多年的时间几乎跨越了其他国家近百年的发展阶段，与之相关的各种新型法律关系和矛盾集中展现和爆发，这导致了建筑物区分所有权制度在设立之初就存在着诸多困境，为最大限度地实现与维护各方利益，《物权法》对建筑物区分所有权制度的若干规定，虽然在一定程度上起到了规范作用，但某些方面的规定过于宽泛，在具体适用上有不少差强人意之处。

1. 相关立法不足的审视与分析

1. 专有权方面。《物权法》第71条对专有权进行了

　　原则性规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条规定本身并无不妥，但对专有权的范围、专有部分的内容、专有部分之间、专有部分与共有部分之间的相互关系没有明确界定，从而导致在实践中出现了许多争议。在处理专有权纠纷时,《物权法》缺少违反业主专有部分正常利用、违反专有部分间相互制约行为的禁止性条款，也没有考虑到设定可进入或使用他人专有部分的请求权行使条件与权利限制。

1. 共有权方面。没有对共有权内容和种类的具体规

　　定。对共有权没有分层次界定范围，例如有属于所有人共有的，也有属于部分人共有的；对人防工程、供电供水供热设施、自来水公用管道等现实中争议较大的公共场所、共用设施的所有权归属等热点难点问题不表态，令人失望。

　　（3） 共同管理权方面。业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权人的管理团体。《物权法》对其主体性质和法律地位却没有明确规定，尤其对业主委员会的诉讼主体资格不作规定。在司法实践中业主委员会的诉讼主体资格已经得到最高院的认可，北京市高级人民法院于2004年1月1日起试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定,业主委员会在某些损害全体业主公共权益的情形下可以作为原告参加诉讼。而此次颁行的《物权法》却对此无进一步的明确，这显然不利于司法实务的操作。另外虽然在业主共同事务的决定程序上，采用了业主人数与面积数比例相结合的投票方式，但未全面考虑到实践运作中会出现的情况，例如“多数与少数”业主产生争议、利益无法平衡时如何具体处理，这些都使得相关部门在处理具体纠纷时感到无所适从，降低了法条的可操作性。

　　（4） 关于相邻权。《物权法》在建筑物区分所有权这一章中并无特别的涉及相邻权的规定。应理解为涉及建筑物区分所有权的相邻权关系，依据<物权法》第七章相邻关系处理。该章第八十四条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在建筑物区分所有的情况下，各权利人的空间联系密切，单位空间中权利人的人数较多，而且涉及专有空间和共有空间的使用管理，因此较之一般的相邻关系更为复杂、更容易发生纠纷。但是《物权法》对此却没有特别规定，使得实践操作缺乏依据。

　　（5） 建设区划内车库车位的权利归属问题。小区内车位、车库的归属和租售，小区内停放车辆收费等问题近年来一直是社会各界关注的热点和矛盾纠纷产生的重点。主要原因除了经济发展汽车保有量迅速增加外，相关法规的空白和含糊规定也是其中的一项重要因素。《物权法》第74条规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一规定的出台在一定程度上解决了这部分权利的归属问题，但在实际中仍然有很多难以操作的地方。例如“首先满足业主需要”如何理解，因为业主对车位的需求是逐渐增加的，是否需要“自始至终”的首先满足；如何防止开发商利用强势地位只租不售来收取高额停车费、已售的车位、车库是否需要收取管理费等。这都需要相关法规及时细化、明确。

　　（6）“住改商”纠纷。

　　“住改商”是业主将住宅改变为经营性用房的简称，在这个问题上两种对立观点的冲突不断，双方都基于自身的利益考虑。是否允许住改商、允许多大程度的改动、谁有决定权、权利如何分配、如何救济，在理论及实务界一直是争议的焦点、难点。《物权法》77条是这样规定的：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有关利害关系的业主同意。该条规定对“住改商”没有一刀切地允许或不允许，而是将决定权交给了有利害关系的业主，这样规定有利于实际纠纷的解决。但是该条规定对关键词没有明确界定。首先经营性用房的范围是什么、有利害关系的业主有哪些？是必须全部利害关系业主同意还是多数同意即可？将物业群租是否属于改变为经营性用房？这些问题均没有明确的法律规定，但又是司法实践中迫切需要解决的。

• 司法对策

　　《物权法》出台后，被评价为“看得见的物权，看不懂的物权法”。其中涉及建筑物区分所有权的部分也存在着不尽如人意的方面，重点是实务操作问题和法律实施过程中产生的新情况。最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是《物权法》颁布实施后的首项相关司法解释，又针对的是我国首次确立的建筑物区分所有权制度，该项解释的颁布对指导和解决司法实务中遇到的问题起到了积极地作用。

　　（1）明确专有部分与共有部分

　　专有权在建筑物区分所有权中占主导地位，明确了专有部分，也就是明确了专有权的行使范围，共有权也就相应确定下来了。《解释》的第二条、第三条对专有部分和共有部分分别进行了明确。其中专有部分指建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定专有部分的组成部分。专有部分具有构造上和使用上的独立性。《解释》的第三条明确了共有部分: 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。对约定共有部分，做出了“非专有即共有”的兜底性规定。《解释》对建设用地使用权作出例外规定，业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

1. 关于车库、车位问题

　　《解释》第五条将建设单位按照配置比例将车位、车库以

　　出售、附赠或者出租等方式处分给业主的行为认定为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。并对“配置比例”进行了解释，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《解释》第六条则明确了建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位属于业主共有。

1. 关于“住改商”问题

　　随着集中居住及小区化的发展，“住宅限商”问题越来越引起大家注意，物权法对此问题模糊规定给司法实践操作带来了困难。而《解释》对一些热点问题进行了明确，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。《解释》就此问题明确了以下几点：1、本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。2、这里的有利害关系的业主为全体有利害关系的业主，不可实行“少数服从多数”。

1. 明确业主委员会的诉讼主体地位

　　《物权法》及其《解释》对业主委员会是否具有诉讼主体资格没有明确答复，但这确实是一个急需要解决的问题。

　　建筑物区分所有权三要素中的管理权，重要的体现方式就是业主通过业主大会和业主委员会行使权利、履行义务，在实践中业主委员会的作用日益显著，地方立法已就某些问题进行了明确。例如，北京市高级人民法院于2004年1月1日起试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定,业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼:1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;2、业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;3、物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;4、其它损害全体业主公共权益的情形。这些尝试，既为司法实务操作提供了依据，也为法律上最终确立业主委员会的诉讼主体资格以及完善建筑区分所有权中的管理权提供了有益的探索。

1. 正确处理好《物权法》与相关法律的关系

　　《物权法》是处理平等主体之间的物权设立、移转和保护的法律，作为一项基本的民事法律，应当具有长期的稳定性，因此其中未包含过多的管理性规范，包含在其中的建筑物区分所有权也因此缺少了相关的管理性规范，而这些具体规范又恰恰是实务操作中最需要的，因此就需要相关的司法解释和相邻法律来弥补。例如物权法司法解释、土地管理法、房地产管理法等。我们在司法实务中，处理建筑物区分所有权，经常会遇到规范模糊、指向不明、新生问题找不到依据等情况，可以从相关法律中寻找类似或可借鉴的规范来指导实务的处理。

• 结束语

　　建筑物区分所有权被写入《物权法》，是我国司法进程的重大进步。本文以建筑物区分所有权为研究对象，分析了建筑物区分所有权的沿革、概念及特点的分析，明确了建筑物区分所有权的构成和专有权、共有权、成员权之间的关系以及权利主体和客体的复杂多样性。进而提出建筑物区分所有权立法中的不足、实践中的困境以及相应的司法对策。我国对建筑物区分所有权的的理论研究起步，理论和司法界对涉及建筑物区分所有权制的实务研究也不充分，这必须引起我们足够的重视。司法解释的出台虽然对部分问题作出了细化，但仍有不少规定较为原则，这需要理论界特别是司法实务者在审判实践中进一步发现问题、积累经验、不断完善。希望本文能够引起人们对建筑物区分所有权理论和应用的重视，为进一步完善法律，解决纠纷提供有益的探索。

　　[1] 转引自王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第366页。

　　[2] 陈华彬：《物权法》法律出版社2004年第二版，第187页。

　　[3] 黄松有：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第223页。

　　[4] 陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第326页。

　　[5]黄松有：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第225页.